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房地产新生态构想

作者:余辉

2018年01月05日 摘自:《中国金融》 2017年第24期共有条评论

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  房地产是我国经济增长的重要动力源,在社会领域却是重要矛盾源。房价暴涨,使整个社会产生质疑、焦虑,损耗居民幸福感,导致机会不公平,对亲情、爱情等人际纽带产生消融影响。同时,房地产行业被标签化地定义为暴利行业,纪检部门通报的贪腐案件中也往往涉及房地产,在文学影视作品和网络帖子中,房地产常常背负着骂名。但冷静地看,我们应该庆幸在我国经济起飞阶段有房地产这一巨大增长动能,自1998年住房货币化改革以来,客观上助推了地方政府竞争发展、促进城镇化进程以及由此带来的基础设施现代化、公共服务均等化(尽管仍然滞后)。同时,作为行之有效的产业政策和重要的宏观调控政策之一,刺激房地产发展屡屡为下行的经济注上强心针。务实地看,目前仍没有出现足以替代房地产的增长动力。如果能设计好这一机制,在经济社会迈入新常态、增速下行过程中,房地产能发挥好对经济增长的支柱性支撑作用。

  循着供给侧结构性改革的理念,对塑造房地产新生态有如下构想。

  实行差别化住房和土地供给模式改革。住房货币化改革以来,纯商品化的住房供给模式、价高者得的土地供给模式虽然很大程度减少了腐败,但纯粹市场化的竞价机制成为房价上涨的发动机。应该实行差别化住房供给模式改革,把满足大多数人居住需求和一部分人财富需求结合起来,提供产权性质多元化的住房,根据持有人掌握的产权比例不同设计不同的转让模式,形成不同的价格。具体说来,完整产权的纯商品房延续目前模式,由市场发挥决定作用,主要用于满足一部分居民财富需求。不完整产权的保障性住房和公租房由政府决定价格,主要用于满足多数人居住需求。二者的供地比例由地方立法机构决定,前者通过拍卖方式供地,运营模式同于目前;后者通过划拨方式供地,经招投标选择开发运营商,运用REITs工具对租售收入证券化,实现资金流转。同时,北上广深等一线城市作为住房矛盾的焦点,土地供给空间已属有限,应该打破行政区划限制,规划建设卫星城,从根本上扩张土地供给,为差别化的住房和土地供给模式改革提供空间。这样,在大多数人的居住需求能够或有希望得到满足的前提下,居民对商品住房的需求将显著分流。随着保障性住房供给增加,商品房价格上涨对整体房价推动作用也将降低。

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  作者单位: 上海票据交易所

  (责任编辑 纪崴)

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