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“租购同权”重在落实

作者:周景彤 梁婧 范若滢

2017年09月01日 摘自:《中国金融》 2017年第17期共有条评论

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  近期,广州市提出的“租购同权”引发了市场广泛关注,中山、沈阳等城市也明确跟进“租购同权”。住建部有关负责人称将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这更加激发了市场对“租购同权”的热烈讨论。

“租购同权”的含义

  所谓“租购同权”,是指租房人和购房人同样享有子女就近入学等公共服务资源的权益。我们认为“租购同权”的推出主要基于以下背景。

  房价过快上涨的同时,租房需求日益旺盛。近年来房地产市场出现一些新变化。一方面,自2015年底开始我国房地产市场进入新一轮的上涨周期,其中学区房备受追捧。例如,北京西城区好学区的二手房挂牌价格达到10万~20万元/平方米,相比之下有些城区的房价为5万元/平方米左右。在资源有限的情况下,教育等资源通过与房产捆绑进行分配,既推动了房价的不断上涨,也进一步促进了房价看涨预期的形成。另一方面,一线城市租房需求日益旺盛。北京、上海、广州、深圳四个一线城市是人口流入的密集区。热点城市限购政策的不断收紧提高了购房成本和购房门槛,会减少具有购房能力的人口规模。加之,随着年轻人群消费观念的改变、晚婚晚育趋势的发展,购房年龄会有所推迟,这些都会带来较大的租房需求。在此背景下,租赁市场就成为政府促进房地产市场合理降温和稳定发展的重要切入点之一。

  承租人合法权利难有保障,难以平等享受市民化权利。目前来看,我国住房租赁市场仍处于自发状态,发展相对滞后。有统计显示我国目前规模化住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%,远低于发达国家成熟市场20%~30%的比例。这就使得房屋租赁市场发展不规范,部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。同时,在中国许多市民化权利与房产挂钩,拥有房产的市民在子女上学、落户等方面有明显优势,甚至在享受优质教育资源方面有绝对优势,这也一定程度上使得有房产者在医疗、就业、养老等方面能享受更多权利,而租房者难以平等享有公共服务资源。

  政策调控思路有所调整,更加注重供给端管理和长期制度建设。与过去限制政策不同,近年来房地产调控政策开始更加注重供给侧的调整和长期制度的建设。早在2015年底召开的中央经济工作会议就提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”等去库存措施,今年《政府工作报告》进一步明确和提出房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。总的来说,目前地方调控措施已经开始有所转变,增加土地供应、完善住房租赁市场已成为当前政策的重要方面。

  广州此次推出的“租购同权”政策,虽然市场讨论较多,但其实并不新鲜。梳理国内外其他地区关于“租购同权”做法,可以总结一些值得借鉴的经验和启示。将房屋产权与公共服务资源适当松绑,有利于房地产市场的健康发展。学区房并不是中国独有,其他国家也都存在,学区房房价和租金往往要高于一般房屋价格。中国香港、新加坡等地区的学位不看产权,而是看实际居住地、家庭与学校间的紧密程度等,这在一定程度上有利于减缓学区房价格的上涨。

  “租购同权”的具体方案和落实更值得关注。广州等城市虽然提出采取“租购同权”措施,但如何实施仍有待具体方案的出台。如深圳在学位安排上探索积分入学办法,不仅需要考虑对户籍、房产的分类情况,还考虑购房或租房时间、社保等情况。实施方案不同,其效果也可能会有差异,其中如何确定教育资源分配方式是重点,是“租”与“购”能否同权、在何种程度上实现同权的重要决定因素。

“租购同权”长期意义大于短期意义

  短期对房价影响有限,可能抬升学区房租金,但长期将缓解房价上涨压力。从短期来看,房价并不会因“租购同权”政策的出台而快速、大幅回落,当前一、二线城市房地产市场的供求紧张状况仍然存在,且“租购同权”政策落地难度较大,相关的配套细则与措施仍有待进一步完善。此外,“租购同权”改变的只是资源分配方式,而不能改变优质教育资源稀缺的现实状况。学区房供给有限的背景下,在购房入学基础上增加租房入学的需求,将大概率推动学区房租金的上涨。

  从长期来看,“租购同权”一定程度上能缓解房价上涨压力。住房兼具投资与消费双重属性,当前的高房价是这两种属性的综合反映。房屋产权上绑定的附加值越多,其投资属性越明显,买房的投资需求甚至高于住房需求,进而抬高房价。“租购同权”政策旨在剥离房屋产权上绑定的附加值,有助于回归住房的基本居住功能,稀释住房的投资属性,从而抑制房价上涨。

  有助于培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。2015年中央经济工作会议就提出,要大力发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。此次广州市出台的“租购同权”便是政府发展住房租赁市场众多措施中的一条。“租购同权”实现后,租房与购房一样可以享受教育等公共服务资源,因此会有众多家庭选择租房,大大提高租房需求,促进住房租赁市场发展。除广州市出台“租购同权”政策外,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。无锡等多个城市明确“租房落户”政策,进一步将房屋产权与户籍松绑,从中央到地方均密集出台政策推动住房租赁市场快速发展(见表1)。这些政策皆体现了政府鼓励租赁的导向,我国房地产市场正逐步向“购租并举”的模式过渡,多层次房地产市场供应体系正加快形成。

  有助于租房者子女享受优质教育资源,实现公共服务权利均等化。就近入学的招生安排使得教育资源与房屋产权紧密捆绑,在优质教育资源稀缺的情况下,只有购买名校附近的住房才能拥有名校入学资格。“租购同权”政策则旨在改变这一现状,将房屋产权与教育等公共服务资源相分离,不拥有房屋产权不再成为获取公共服务权益的障碍,使符合条件的承租人子女同样享有就近入学的权利和机会。这实质上是以住房为抓手,谋求公共服务权利均等化,让租房者和购房者一样可以享受公共服务资源。

  有助于缓解年轻人的购房压力,促进房地产市场平衡健康发展实现“租购同权”,将有利于完善房地产市场的“租买选择机制”,人们可根据自身经济实力进行由租到买、由小到大、由旧到新的梯次消费选择,推迟年轻人的购房时间,甚至引导更多人选择终身租房。这既能分流一部分购房需求,又有利于培养更为理性的住房消费观念,促进房地产市场未来的平衡健康发展。

相关政策建议

  完善相关配套细则,使“租购同权”尽快落地。住房上附加的教育、医疗等公共服务资源不平等问题,涉及社会的诸多方面。要让“租购同权”真正得以实现,需要多个部门形成合力、共同推动,后续应尽快出台相关配套细则和规范,包括用地规划、税收征管、融资贷款、承租人管理制度等相关措施的细化,使“租购同权”政策更具可操作性。要加快立法、完善租赁环境,明确出租人与承租人双方权利义务关系,规范相关行为;政府在税收、融资方面提供相应支持;搭建房源交易平台,为租赁市场健康稳定运行提供便利和保障。近日住建部表态将通过立法逐步明确“租购并举”的房地产市场供应体系,便是响应政策深入细化的一个重要信号。

  加大公共服务资源有效供给,平衡区域差异,逐步放宽承租人的门槛限制。目前广州市出台的“租购同权”政策对承租人仍有较严格的门槛限制,其他城市也对承租人进行了条件限制。在当前我国城市公共服务资源有限的情况下,对承租人设置一定门槛有助于阶段性目标的实现,防止对现有资源尤其是优质资源的无序竞争。未来要实现真正意义上的“同权”,则需要加大教育、医疗等公共服务资源的有效供给,缩小区域间的差距,不仅要分好“蛋糕”还要做大“蛋糕”。要充分发挥市场机制作用,动员社会力量参与,构建多层次、多方式的公共服务供给体系。加强公共服务人才队伍建设,从培训体系、激励机制和福利待遇等方面促进公共服务队伍的长效运行。通过教师交流轮岗制度等方式,缩小区域差距,实现公共服务资源的均衡配置。

  保障充足、优质的租赁房源,防止房租的过分上涨。一是政府提供更多的租赁房源,对租赁性用地乃至相关公共服务进行统一规划。北京、上海今年公布的土地供应规划中,将租赁住房与商品房进行了区分,且提高了租赁住房的比重。近日上海以“招拍挂”方式公开推出位于张江和嘉定新城的两块租赁住房用地,明确所建物业“只租不售”,均是这方面的有益探索。二是充分利用好当前的存量市场,鼓励国有企业进行厂改住、商改住,通过税收、融资等优惠提高社会化方式提供租赁房源的积极性。三是积极探索租赁运营融资新途径,借鉴国际经验,充分发挥房地产信托投资基金(REITS)的作用,吸引社会资金的参与,提高市场运营效率。■

  作者单位:中国银行国际金融研究所

  (责任编辑 纪 崴)

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