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全面认识物业税和物业税改革

作者:刘洪玉

2009年06月16日 摘自:《中国金融》 2009年第12期共有条评论

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物业税出台背景

     伴随着中国房地产市场的发展,房地产税收制度改革一直是社会各界关注的热点问题。但初期房地产税收制度改革的研究与实践,比较多地集中在对房地产开发和交易环节税费的改革与完善,其主要目的是促进房地产业和房地产市场的健康发展。
      2003年10月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。从此,物业税开始正式进入学者和社会大众的视野。
    为了顺利实施物业税改革,国家税务总局近年一直将“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”作为其年度税收工作要点的内容,并为此加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系,创建了符合国情的评税工作模式,开发了计算机评税软件,建立了政府部门间的良好合作关系,培养了一批专业人才,并选择部分地区进行了模拟评税试点,已经有北京、重庆、天津、江苏、宁夏等10多个省市进入了物业税“空转”运行阶段。
     在2006年、2007年中国城市商品住房价格快速上涨阶段,政府和社会广泛关注的是如何稳定房地产市场价格。因此,物业税也就被许多人视作政府干预住房市场的重要工具。由于开征物业税所需要的政策和技术准备工作量巨大,所以尽管物业税改革一直是“两会”期间代表委员提案的热点,也被许多人视为是政府干预房地产市场、抑制房地产价格过快上涨的最有效工具,但一直没有付诸实施。
       可能是由于2008年我国房地产市场进入向下调整期的原因,开征物业税话题在社会上,尤其是在2008年、2009年的“两会”期间明显降温。但2009年5月15日国务院批转的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中有关物业税的内容,又重新引发了全社会对物业税的关注。在这个意见中,国家发展改革委员会将“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,作为“加快推进财税体制改革、建立有利于科学发展的财税体制”的重要工作内容,从而又一次引发了全社会对开征物业税的关注和讨论。

物业税及其特点

        物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象,以课征时点计税对象(房地产)的评估值为计税依据,对房地产保有期间征收的一种财产税。
        物业税具有税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定和可对纳税人收入进行二次分配等优点。由于课税对象房地产本身具有的可见性和不可移动性,物业税征收时不易发生税基隐藏问题;由于在课税时点纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易,因此不易发生税负转嫁,具有直接税的性质;相对于所得税和流转税,物业税的课征对象是财产价值,税源充分,税收收入相对稳定,且受商业周期短期波动的影响较小;由于实行有财产者纳税,无财产者不纳税,财产多者多纳税,财产少者少纳税的征税原则,征收物业税在一定程度上具有对社会财富进行二次分配的功能,有助于避免社会财富分配不均。
物业税的征收需要一定的基础条件。这些基础条件主要包括:详实的房地产产权登记资料,对房地产进行快速、低成本的估价方法与技术,政府的税收征管能力。物业税的征收还需要妥善处理好许多关系,其中主要包括:公平与效率的关系,与地方政府公共财政预算收支的关系,与其他税种和纳税人总体负担的联系,与房地产市场及市场参与者的关系。因此,无论在理论还是操作层面,征收物业税都不是一项简单的政策……(全文请阅读《中国金融》印刷版2009年第12期)


 

 

 

 

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