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中国开征物业税面临的若干问题

作者:靳东升

2009年06月16日 摘自:《中国金融》 2009年第12期共有条评论

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 物业税名称的问题

       物业税最早由香港政府提出并实施。香港政府把对土地及建筑物的拥有人出租房地产收入征收的税称为物业税,税额按扣除20%维修保养费后的余额再乘以标准税率15%计算。香港的物业税与内地提出的“条件具备时对不动产开征统一规范的”物业税含义有所不同。我国内地预备开征的物业税实际上是不动产税。
    不动产是指不能移动的财产,包括房屋、土地以及附着于其上不可分离的地上建筑物等。不动产可以分为房地产和其他不动产两类,国际上也有国家将对不动产征收的税收直接称为房地产税。由于房产价值与地产价值的紧密联系,难以区分,为了征收便捷,有的国家将房屋和土地按评估价值合并征收房地产税。也有的国家对房地产征收财产税。财产税通常是指国家以自然人或法人的财产为征税对象的税。从财产税的定义和传统习惯考虑,中国属于财产税范畴的税收应包括耕地占用税、契税、城镇土地使用税、房产税和车船税,显然财产税的范围大于房地产税的范围。
  与物业税相联系的税收项目名称有物业税、不动产税、房地产税和财产税等。由于物业税名称不太符合征收对象的实际,容易产生误解;不动产税名称比较抽象,范围比较宽;财产税名称比较宽泛,因此,对该税种准确、规范的名称应该选择房地产税。名称定为房地产税可以直接表明征税对象是房地产,同时,也可以表明不是开征新的税种,而是在原有房产税和城镇土地使用税基础上进行的征税改革,也是对原有房产税和城镇土地使用税的统一、简化和规范。

开征物业税的迫切性问题

  中国现行的房地产税收基本体系是在1988年开始征收城镇土地使用税后形成的,如果从与房地产税收有关的税收考虑,现行涉及房地产税收的税种共有2个,房产税和城镇土地使用税。原先对外资企业适用的城市房地产税已于2009年1月1日起取消,根据国务院的决定,外资企业改按房产税的规定缴纳房产税,实现了内外资企业房产税的统一。但是,城镇土地使用税仍然只对内资企业征收,对外资企业不征收城镇土地使用税。
  房地产税收是国家以法律形式对房地产进行宏观调控的重要手段。不断完善房地产税收体系、采取有效措施强化房地产税收的征收管理不仅能够为各级地方政府筹集资金,而且也是促进资源合理利用和保护公平竞争的需要。随着经济建设的快速发展和房地产市场的逐步建立,尤其是土地资源的有偿使用、住房商品化等一些重大改革的实施,中国的房地产市场迅速发展起来。房地产占有使用等方面同过去计划经济时期相比发生了较大变化,现行的房地产税收已经不适应形势发展的需要。
  首先,房地产税收对内外资企业和个人实行两套税制,区别对待,造成内外税制不统一,不公平,以及税收征收的混乱和不合理。
  其次,现行的房地产税征税范围窄,税基小,税收收入少,不能成为地方政府的稳定收入来源,迫使地方政府更多地依赖开发环节的房地产税费收入,造成房地产价格虚高,部分地方税费分配秩序紊乱,同时也容易形成滋生腐败的土壤。
  再次,由于中国现行的房地产税收基本上是对经营性房地产征收,保有房地产的所有者基本无税收负担,投机房地产的机会成本比较低,促使一部分富裕人员保有住房的意愿较强,加剧了住房供求矛盾,造成房地产市场的虚假繁荣,住房空置大量存在,资源浪费严重。
  为了应对上述情况,发挥税收调控职能,引导房地产市场健康稳定发展,中国改革房地产税收制度势在必行……(全文请阅读《中国金融》印刷版2009年第12期)

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