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当前中国房地产业的几个问题

作者:吴志鹏

2009年04月01日 摘自:《中国金融》 2009年第7期共有条评论

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        住房问题不仅是个经济问题、社会问题,而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下,让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会题中的应有之义。当前,我国房地产业发展面临以下几个需要解决的问题。

  房价仍未调整到位

  2008年以来,房价走势一直是社会关注的焦点。目前的焦点已不再是房地产市场是否会出现拐点,而是从拐点向下有多深的问题。更重要的是,这一波调整是主动调整还是被动调整。国家统计局调查显示,今年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月份扩大0.3个百分点。于是,房价下降已成房地产市场主体的共同预期。有专家认为,房价下跌仅仅是开始,中国的房地产市场将步入较长时间的调整期。但也有专家较为乐观,认为2009年中国房价将呈U形反弹,房价在2009年下半年见底。最近,中国经济景气监测中心对百名经济学家的调查也显示,超过90%的专家认为目前全国房价依然偏高,房价仍未调整到位,楼市冬天仍很漫长。
  大多数百姓买得起房不仅是房价是否调整到位的标准,而且也是房地产业健康发展的基础,开发商要靠市场不能靠政策是我国房地产业发展的光明大道。一是中国房价不仅相对较高,而且绝对价格也不低,房价飞涨导致大多数家庭无法承受。二是收入差距过大也是导致居民住房购买力不足的重要原因。2007年中国的基尼系数为0.48,2008年已达到0.496,高收入人群的购房能力越来越强,但中低收入阶层购房能力相对减弱。三是收入预期下降也使居民刚性需求“不刚”。
 

  房地产业金融风险加大

  房价长期远离经济基本面和居民刚性需求必然使有效需求萎缩与空置率提高,同时也使房地产开发企业资金回流趋缓与银行坏账增加,极易导致房地产企业资金链断裂和加大金融系统风险。一是我国房地产资金来源中银行贷款占比偏高、土地抵押贷款多、资金缺口增加。目前,我国房地产开发资金的70%~80%直接或间接来源于银行,而国外房地产开发资金中银行资金一般只占20%。目前商业银行的个人房地产贷款和开发商贷款占全部贷款的比例超过20%,如果房价下跌超过30%,银行不良贷款率将大幅上升。房地产开发企业资金缺口增大,2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元,如果2009年经济形势不发生根本改变,这一数字将达到9290亿元。二是房款在个人及家庭支出中的占比偏高。美国的经验显示,房贷月供与月收入之比在13%~16%比较合理(在此轮房地产泡沫破灭之前,美国这一比例已经超过了18%),而2005年我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重已高达24%。三是房产空置率增加,所需消化时间长。2009年,中国房屋空置面积可能达到3亿~4亿平方米,是往年空置面积总量的2~3倍。2009年住宅供应量也约为2.1亿平方米,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月即约3年时间。

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