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房地产市场能否迎来“逆袭”?

作者:陈金保

2015年12月05日 摘自:《金融博览·财富》2015年第12期共有条评论

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  近期,房地产“去库存”话题正被中国政府层面提升至前所未有的高度。先是在11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记把“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”作为推进经济结构性改革的七个具体举措之一;而后是11月18日中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在出席财经年会时表示,推进“供给侧改革”要打好4个歼灭战,而“化解房地产库存”就是其中最重要的一个歼灭战。
  高层的如此定调和表态,背景如何?寓意何在?是不是预示着“冰封”多年的中国房地产市场即将迎来一场“逆袭”?
   
为何“去库存”?
   
  简单来说,强调房地产“去库存”的宏观背景是GDP增速“破7”,微观背景是房地产库存再创历史新纪录。“去库存”的目的无非就是两个:一是为启动需求,二是为化解风险。
  启动需求就是为了“稳增长”。自2000年以来,投资一直是中国经济增长的最重要引擎。每年的固定资产投资增长率都在20%以上,个别年份超过30%甚至40%,而其中房地产投资又占了固定资产投资的四分之一强。但从2013年11月份开始,固定资产投资增长率出现断崖式下滑,今年尤其不妙。1-10月,固定资产投资同比增长率只有10.2%,到年底恐怕会跌入个位数,而其中房地产投资的超预期下滑是最大的拖累。1-10月,房地产投资的同比增长率只有3.4%,跟两年前相比下降了17个百分点,仅此一项至少拖累GDP增速1个百分点。
  去化周期太长,房产企业的投资能力和投资意愿自然不足,地产投资锐减,基建投资又对冲不足,GDP成绩就不好看。虽然好些年前大家就呼吁中国经济增长要克服“房地产依赖症”,想找个东西来替代房地产,但毕竟说起来容易做起来难。至少在目前,政府还不能让房地产投资增速掉得太厉害,否则,房地产建设活动的持续放缓将在未来两年继续冲击和拖累其他经济部门。
  化解风险就是为了“守底线”。“防止发生区域性系统性金融风险”是中国经济宏观调控的底线,必须预防,也必须守住。从2008年至今,中国经济的整体杠杆率上升了将近一倍,已经达到230%左右,从世界范围来看,也是比较高的。在信贷余额中,房地产信贷余额是大头,大约占20%,如果考虑其他企业信贷中的房地产抵押,以及政府融资中的土地抵押,保守估计与房地产相关的信贷余额占比至少超过40%。可以推断,若想要救中国经济,“房市”就不得不救,因为事关“守底线”的事,谁也不敢去赌。
   
如何“去库存”?
   
  按照中国的行政逻辑,高层表态之后,各政府部门的具体政策必将次第亮相。从经济学基本原理看,“去库存”无非就是减少供给、增加需求。具体措施又可以划分为两大类:一类是长期政策,一类是短期政策。
  长期政策包括三个方面:一是促进房地产企业调整和转型。中国房地产市场已经由增量时代进入存量时代,进入房地产市场就能挣钱的“博傻”时代已经结束,轻资产、重服务、产品个性化的时代已经来临,提高市场集中度、允许中小房企倒闭或重组是政策核心。二是加快推进“以人为本”的城镇化,促进农民工在城镇定居落户。同时,健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,激发有条件的进城农民工的住房需求。三是要加快推进房贷资产证券化,打通房贷和资本市场之间的通道,释放信贷流动性,刺激个人住房贷款潜在需求。
  短期政策包括七个方面:一是由“放松限购”转为“取消限购”,这是最直接的一步。这包括取消购买住房套数、户籍、年龄等限制,甚至允许境外机构及个人购买,也包括取消限价。北京、上海、广州、深圳四城市的限购恐将继续,但是四城市的局部区域和高端住房市场有可能放松。二是首套房的按揭首付比例由25%下调为20%,在不同商业银行间会有所差异,因为这毕竟是市场的事。三是继续降准降息,降低购房成本,释放流动性,但这要取决于中国宏观经济的整体环境。四是住房公积金贷款门槛进一步降低,包括扩大缴存范围、放宽提取条件、提高贷款上限、公积金实现跨城市放贷等。五是实施税收优惠。包括取消二手房交易征收个人所得税或者按1%的简易税率征收、契税减免等。六是给予购房补贴,或者购房附带落户。七是由政府出资购买商品房作为保障性住房,以及棚户区改造由补房改为补钱,这是重招,效果也会最直接。
   
房地产市场要“逆袭”?
   
  不管如何,对房地产企业而言,中央高层的表态和随后出台的“去库存”措施无疑是最大利好,但要轻言房地产市场“寒冬”已过,甚至想翻身“逆袭”,笔者以为,现在下结论还为时尚早。
  一方面,“去库存”一定会“分类指导”,而不是“一刀切”。“区域差别化”既是目前中国房地产市场的现状,也是未来调控政策的基本原则。虽然国家统计局公布的房地产数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加了2122万平方米,再创历史新高,但是,里面有两个特点:第一,城市分化日趋明显。一二线城市的房子还是“不愁卖”,去化周期大多在12个月以内,北京、上海等城市都下降到了10个月以内,已经过了最低警戒线。在今年一二线城市的土地竞拍现场,品牌房企扎堆,地王频现,已经足够佐证了这一点。但是在三四线城市,以及五六线城市,去化周期有的都超过了40个月,其产能过剩风险自然不言而喻。第二,“去库存”压力最大的并不是住宅,而是写字楼等商业办公产品,特别是好些城市的mall购物中心,实在是供过于求。如果不顾实际而采取“一刀切”的去化政策,则去化的同时,很有可能催生新一轮的楼市泡沫。
  另一方面,“去库存”一定会循序渐进、相机抉择。前面提到的长期政策虽然实施本身需要一个过程,但这是趋势,调整是早晚的事,最大的变数是短期政策。笔者以为,前面提到的七个短期举措不会一步到位,应该会“边看边改,边改边看”。最有可能先出台的是取消限购政策,因为这最容易,也最符合中央和地方两级政府的利益。在本文写就期间,山西刚刚出台了房地产购买的放松政策。而税收优惠政策的出台会比较纠结,这既要看其他去化政策的效果,还要看中央减税的决心。出资购买商品房作为保障性住房,以及购房补贴政策,则要取决于地方政府的财力。
  当然,即使出台再多的“去库存”政策,中国房地产市场想要延续昨日的辉煌已不太可能。房地产投资想要“由低转高”,不仅需要“去库存”政策之手给予外力支持,更需要政府大力发展区域经济,留住有消费能力的人口,为区域楼市注入向上的发展动力。否则,“去库存”,“加库存”,再“去库存”,会无休无止,没完没了,这肯定不是我们的政策本意。?■
  (作者系经济学博士、高级经济师、财政学者)

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