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房地产全国范围内的需求仍然旺盛

作者:[产 业]

2014年05月23日 摘自:共有条评论

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  (《中国金融》记者 孙芙蓉报道)5月23日惠誉发表了《中国房地产行业的结构调整 – 短期面临的风险有利于长期健康发展》的特别报告。
  行业结构调整加剧市场竞争。购房情绪负面,竞争力较低的地方开发商将被迫淘汰出局或被实力较强、管理较完善的开发商兼并。境内资金趋紧、小型城市需求较弱引发行业结构调整。虽然2014年房地产企业的业绩已经促使地方政府出台更温和的房地产政策,而在颁布一套成熟和稳定的遏制房地产投机行为替代方案之前,限购政策总体上将不太可能在全国范围内暂停执行。
  结构调整缓解供应过剩。惠誉评级认为,结构调整将限制住房供应量过剩的潜在风险,并促进该行业长期健康发展。惠誉估计,如果新建住宅保持与过去七年相同的增长速度,全国范围内的住房供应量在2020年出现大规模过剩的风险,而由此引发“硬着陆”——严重影响开发商销售和利润。因此,2013年达到历史高位的12亿平方米的已出售总建筑面积和15亿平方米的新建面积必须削减20%以上才能获得长期的可持续性发展。
  全国范围内的需求仍然旺盛。随着中国的城镇化进程和城市生活水平的提高,至少未来五年内,住房需求仍然旺盛。实力较强的开发商仍然有空间扩大出售的建筑面积和提供销售额。住房价格/年度可支配收入之比不到10倍并非意味着将很快出现大规模下行风险,而最大的风险仍然是行业的两极化——大型城市房价过高可能仍将是城镇化进程的一大障碍。
  受评房地产企业更具韧性。大多数受评开发商在保持合同销售增长方面优于行业平均水平。此外,由于受评开发商仅占全国销售的33%左右,意味着在行业结构调整和整合过程中,具有竞争优势、实力较强的受评开发商可以获得更大的市场份额。但是,由于结构调整对整个行业带来压力,在对各家开发商的分析过程中,自下而上的分析方式较以前更为重要。
  城镇化进程放缓。根据政府设立的到2020年底城镇化率达到60%的目标,中国的城镇化进程可能在未来七年低于过去14年的发展速度。根据政府制定的目标,到2020年底,户籍人口城镇化率为45%,而2013年为36%。今年两会之后,国务院于2014年3月16日发布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。2013年全国各地城镇化发展很不平衡——东部地区常住人口城镇化率达到62.2%,而中部、西部地区分别只有48.5%、44.8%——这也意味着城镇化发展速度和水平因地而异。

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