首页 > 职场人生 > 财  智 > 正文

您好,欢迎来到《中国金融》,进入 [博客][论坛]

提前还贷,你是否需要纠结?

作者:邢  文

2011年12月29日 摘自:《金融博览·财富》2011.12下半月共有条评论

打印Email评论

        年关难过——用这句话来形容精打细算的购房“月供族”们,并不为过。每到年底,我们这个群体总是要拿出计算器,为新一年的还贷征程提前谋划。
        而今年,又是尤为特殊的一年。今年以来,央行已连续三次上调贷款利率,2012 年 1 月 1 日起房贷将执行最新利率,这不得不让我们为之纠结。尤其是几个相似境况的年轻人碰到一起,总免不了讨论一番这个话题。

为何要纠结?

        今年2 月 9 日、4 月 6 日、7 月 7日央行三次加息,因为房贷利率大多按年调整,因此加息的累加效应将在明年1 月 1 日起集中体现,而我们这些“月供族”面临的利息负担也将加重。一位在银行工作的朋友说,他们网点每到12 月份左右,都会迎来一波提前还贷的高峰。
        为何要纠结?算一笔账就知道。
        拿我自己来说,我今年买了一套60 平方米的一居室,除了家里的“支援”和自己的积蓄全部投入到首付中之外,还背负着 40 万元的 20 年期等额本息贷款。
        如果按基准利率计算,目前按照6.40% 的利率还款,我现在需要每月还本息 2958.79 元。假设 12 月 31 日前不再加息,明年 1 月份将按照利率7.05% 重新计算,每月需要归还本息3107.3 元。相比之下,每月将多还利息 148.51 元,一年要多还近 1800 元。我的房贷算是比较少的,很多一起毕业的朋友现在都背负一两百万元的贷款,在利率提高后,每年多支出的利息真不是一个小数目。
        以前,要提前还贷,还贷人不仅要缴纳一部分违约金,还要提前几个月预约。现在大部分银行都可以随到随还,而且不收违约金。目前,只要有 2 万元以上现金,银行都能为客户办理提前还贷业务,客户只要带上身份证等相关证件,将现金存入还款账户内,填写相关申请就能现场办理。
        再重新算一笔提前还贷的账:若提前还贷,能省多少利息呢?
        还拿我自己来说。在正常情况下,从明年 1 月起每月归还本息 3107.3 元,我将支付利息总额为 318666.42 元;按照我的能力计算,如果在 12 月份提前还款 4 万元,在不改变还款年限、还款期数等情况下,从明年 1 月 1 日起,若执行 7.05% 的基准利率,我每月向银行归还的本息为 2788.44 元,还需支付利息总额 285965.74 元。
        也就说,我提前还贷 4 万元,在其他条件不变的情况下,能够省下利息 3万多元。由于今年股票、基金都不理想,我手里攒下了 4 万多元的现金,原本准备年底去香港“血拼”一下的。看来,我的计划要搁置一下,还是提前还贷比较实惠。

未必会纠结

        看完上文,似乎提前还贷是必然合适的,还有什么好纠结的呢?情况并非如此简单。以我身边的朋友为例,并不是所有贷款的人都适合提前还贷,应该综合考虑贷款情况、各自的财务状况及现有的投资收益。
        首先,选择等额本金方式贷款的朋友可能不适合提前还贷。
        这里先简单介绍一下等额本息贷款和等额本金贷款,熟知的朋友可以跳过。
        我选择的等额本息贷款比较适合年轻人,在还款期内,每月偿还同等数额的贷款 ( 包括本金和利息 ),前期压力不会太大。
        等额本金贷款则适合财力较为雄厚的人,因为每月以相同的额度偿还本金,由于本金减少,每月的利息也逐月减少,每月的还款额度也相应减少,前期压力会较大,但每月本息越还越少,而且支出的利息总额要少于等额本息贷款。
        为何等额本金贷款,尤其是贷款有一定年限的不适合提前还贷呢?
        等额本金的还款利息在还款越来越少时,若使用该还款方式的期限超过1/3,其实借款人已还了一半利息,此时再选择提前还贷的话,偿还更多的是本金,不能有效节省利息支出。
        同样可以想到,如果是等额本息还款,还款时间已经接近或者超过还款总年限的一半,也就不要提前还款了,因为绝大多数的利息已经还完。
        其次,享受利率优惠的房贷者也不适合提前还贷。
        尽管一度有传言说银行将取消存量房贷利率 7 折优惠的措施,但至今为止并未实行,老房贷客户仍然和以前一样,享受房贷利率 7 折的优惠政策。我身边在 2010 年 9 月份以前签订贷款合同的朋友,就仍然享受着房贷利率 7 折的优惠。
        不要小看这个“7 折”。利率优惠几十年累计下来,差距就是几十万元。特别是目前 5 年期以上贷款利率已经是7.05%,打 7 折就是 4.935%,5 年期的存款利率为 5.5%,事实上已经形成“倒挂”,所以,已经享受优惠了,就最好不要选择提前还款了。
        同理,目前公积金贷款利率是4.9%,与利率 7 折优惠后基本持平,如果贷款主体是公积金贷款,也可以不选择提前还贷。
        最后,具有稳定投资渠道的人不宜提前还贷。
        举例来说,我的一个朋友在 2010年购房,向银行贷款 50 万元,贷款期限为 20 年,并赶上了利率 7 折优惠,她选择的也是等额本息的还款方式。她结婚之后,一直想在未来有一定积蓄后提前将这部分贷款还完。我们一起算了一笔账:如果 2010 年 8 月为第一次还款时间,假设提前还款时间为 2020 年7 月,那么以前的月供为 3072.22 元,已经还本金 36.56 万元、利息 16.88 万元,提前还款一次应还 30.43 万元,节省了 6.75 万元,节省额度并不多。这10 年如果将钱投向一只合适的基金定投,相信收益会远高于 6.75 万元。
        对于没有赶上 7 折房贷利率优惠的朋友而言,如果你能找到收益较高的投资渠道,同样不需要提前还款。比如你能找到年收益率 10% 的投资项目,贷款利率 7.05% 计算,还有 2.95% 的盈利空间。

打印Email评论

相关阅读

我要评论 [ 所发表评论仅代表网友个人观点,不代表《中国金融》观点 ]